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广州公积金“认房不认贷”,最低首付比例降至两成,影响几何?
发布日期:2023-12-06 14:14    点击次数:106

  广州新政之后,首套住房申请公积金贷款,最低首付比例由原来的30%降至了20%。

  继上海和北京之后,一线城市广州也落实了公积金“认房不认贷”政策。另外,相比北京上海,广州的政策更进一步,首套住房申请公积金贷款,最低首付比例由原来的30%降至了20%。

  11月14日,广州住房公积金管理中心发布《优化个人住房公积金贷款有关事项的通知》(下称“《通知》”)。《通知》提及,家庭名下住房套数以广州市不动产登记机构提供的《广州市自然人不动产(土地、房屋类)信息查询结果》显示家庭已拥有住房套数核算。也就是说,此前有过贷款或者购房记录的无房家庭,现在购房已经可以被认定为首次购房,可以享受首次购房的首付比例优惠。例如,对于有“卖一买一”置换需求的家庭,置换房屋时通过公积金贷款,已经可以享受首次购房的低首付比例优惠。

  《通知》明确,对购买广州市首套住房的购房人家庭,公积金贷款最低首付款比例为20%(原本为30%);对无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金贷款,下同)记录或住房贷款记录已结清,且在广州市拥有1套住房的购房人家庭,公积金贷款最低首付款比例为30%;对有未结清住房贷款记录且在广州市拥有1套住房的购房人家庭,公积金贷款最低首付款比例为40%。《通知》自印发之日起施行,有效期为5年。

  另外,官方对《通知》的内容还进行了解读:家庭名下住房套数仅计算广州市住房,外地住房不计算;全国范围内的住房贷款记录(无论是否已结清)不再影响住房套数认定;购买广州市第三套及以上住房的,不予发放住房公积金贷款;在计算家庭名下住房套数时,已卖出且已不在家庭名下的住房不计入;购买普通住房和非普通住房的最低首付款比例没有区别,适用相同的最低首付款比例;正在办理的住房公积金贷款,如住房公积金贷款还未办理过户抵押,则可以向原贷款办理网点提出按《通知》政策办理的诉求,进行资料修改或者撤销贷款后重新申请。

  易居研究院研究总监严跃进表示,此前“认房不认贷”主要是在住房商业贷款中得到体现,本次政策颁布之后,“认房不认贷”已经覆盖到公积金贷款领域,有助于改善型住房需求的释放。

  自8月末、9月中旬出台房地产新政后,广州商品住宅成交面积出现明显回升,中指研究院数据显示,2023年10月,广州新房成交约71.2万㎡,同比上升35.2%,但进入11月,政策影响开始减弱,新房市场热度有所降低,周度新房成交面积环比已连续2周下降。

  中指研究院华南分院总经理杨红侠表示,本次广州发布公积金贷款新政,将进一步促进市场刚性以及改善性需求的有效释放。广州公积金新政出台,向市场释放积极信号,有利于稳定市场预期,提振购房者置业情绪,促进广州房地产市场平稳健康发展。

  “房地产销售下滑,而职工公积金照常缴纳,导致公积金池子水位比较高,从政策制定的角度来看,必然会考虑如何更好地利用这一部分被低效甚至闲置的资金。”广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示,公积金贷款利率比较低,更能激发购房热情,公积金贷款优化政策的执行是大趋势。

  相比之下,广州公积金在“认房不认贷”政策的执行上,比商业贷款步子迈得更大一些,因为当前广州首套住房商业贷款的首付比例普遍需要30%,仅少部分银行可以20%;已经拥有一套住房的家庭,再次买房,商业贷款的首付需要40%。“因为地方对公积金政策的自主权更大一些。”李宇嘉说。

  与此同时,李宇嘉表示,需要客观看待上述政策的效果,“会释放一部分需求,但这部分需求的规模不是特别大”。李宇嘉认为,广州公积金贷款新政能否对楼市起到较大的作用,取决于缴存职工能否贷到足够的额度。在个人和家庭贷款额度有限制的情况下(个人最高贷60万,家庭最高贷100万),在广州买房大概率还是需要采取“公积金+商业”组合贷的形式,政策的效应可能没有那么高。另外,能获得这么高的贷款额度的,多数是体制内的工作人员,或者是国企、事业单位的员工,这部分人群大多已经买了房(主要是新入职的员工会释放一部分需求),而真正需要公积金,低利率贷款的主要是新市民、年轻人和外来人口,但这部分人群缴存余额少,缴存比例低,很难获得足额的贷款。

  相比商业贷款首付比例,当前广州公积金贷款首付比例相对较低,对于组合贷的首付比例是按照公积金贷款规定的标准执行,还是商业贷款标准执行,官方没有明确。有房产中介对第一财经表示,得看银行如何执行,具体要咨询住房公积金中心之后才知晓。另外,也有房产中介表示,组合贷款要按照商业贷款的标准执行,首付2成需要纯公积金贷款才可以执行。

  因为广州市不少房源的贷款金额都会超过公积金贷款最高额度,需要采取组合贷款,有房产中介表示,如果首付比例按照商业贷款的标准执行,该政策对按揭贷款超过100万元的房产交易没有太大影响,对楼市的影响也不大。

  另外,根据中指研究院统计的数据,截至11月13日,今年各地已出台的公积金相关政策超250条,已有三十余城对公积金贷款“认房又认贷”标准进行优化,其中超二十城执行公积金“认房不认贷”(包括上海、北京),多地降低公积金贷款首付比例。

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责任编辑:李桐



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